V Sloveniji nujno potrebujemo celovito ureditev stanovanjske problematike. Zakon v splošnem prinaša naslednje bistvene spremembe, in sicer pogoje za povečanje  fonda   javnih najemnih stanovanj, vzdržno stanovanjsko politiko, pravično neprofitno najemnino in več sredstev za stanovanjske sklade.

Današnji viri financiranja stanovanjskim skladom ne omogočajo niti ohranitve obstoječega števila stanovanj. S spremembami in dopolnitvami Stanovanjskega zakona vzpostavljamo primerne pogoje za gradnjo in vzdrževanje, vendar ne v breme socialno ogroženih najemnikov. Spremembe stanovanjskega zakona državi in občinam omogočajo potrebna sredstva za izvajanje stanovanjske politike. Tako pri investitorjih spodbujamo interes za gradnjo novih stanovanj, mlade družine in čakajoči prosilci pa bodo lažje in hitreje prišli do primernega doma. V nadaljevanju podajamo glavne spremembe zakona.

Uskladitev višine neprofitne najemnine in hkrati prilagoditev sistema subvencioniranja najemnine z namenom zaščite socialno ranljivih najemnikov

Zaradi nerevalorizacije vrednosti točke za določanje neprofitne najemnine od leta 2007, neprofitna najemnina lastnikom ne  omogoča pokrivanja stanovanjskih stroškov.  Lastniki stanovanj, zlasti občine in stanovanjski skladi, zaradi prenizkih najemnin niso mogli ohranjati in primerno vzdrževati obstoječ  fond stanovanj, niti ne  investirati v gradnjo novih stanovanj, posledično se je zmanjševal fond javnih stanovanj. Zakon predvideva uskladitev vrednosti točke iz obstoječe vrednosti 2,63 evra na novo vrednost 3,50 evra, kar bo pomenilo približno 30% dvig neprofitnih najemnin,  postopno, v obdobju treh let.

Zaradi dviga najemnin se  prilagaja tudi sistem subvencioniranja najemnin.  Subvencija najemnine se po predlogu zakona zviša na največ 85% neprofitne najemnine, kar zagotavlja, da dvig neprofitne najemnine ne bo prizadel socialno najbolj ranljivih, ki so že sedaj upravičeni do polne subvencije najemnine.

Ustanovitev javne najemne službe

Za aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda, se ustanavlja  javna najemniška služba.  V Sloveniji je veliko praznih stanovanj, ki jih lastniki iz različnih razlogov ne želijo oddajati na trgu. Sprememba stanovanjskega zakona vzpostavlja javno najemniško službo, ki bo imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Nosilec izvajanja javnega najema stanovanj bo Stanovanjski sklad RS. Sklad ob določeni povrnitvi stroškov s strani države najemal stanovanja na trgu in jih oddajal upravičencem v podnajem po neprofitni najemnini  za določen čas (minimalno za 3 leta).

Javna najemna služba bo lastnike razbremenila tveganj in jim zagotovila dolgoročno prejemanje rednih dohodkov. Tako se bodo za oddajo lahko odločili tudi tisti, ki imajo sedaj do tega zadržke. Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) bo na podlagi stalno odprtega javnega razpisa najemal stanovanja na trgu. Prav tako bo stanovanja oddajal na javnem razpisu. Prednost bodo imeli mladi, mlade družine ter upravičenci, ki so se na javnem razpisu za najem neprofitnega stanovanja vsaj dvakrat uvrstili na prednostni seznam, a jim stanovanje ni bilo dodeljeno.

Omogočeno višje zadolževanje stanovanjskih skladov

Skladom se z možnostjo višje stopnje zadolževanja (do 50% vrednosti namenskega premoženja sklada) zagotavlja zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj.

Predkupna pravica Stanovanjskemu skladu RS pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji

Zemljišča, ki so po prostorskih načrtih namenjena za gradnjo večstanovanjskih stavb, bodo morale občine v primeru prodaje najprej ponuditi v prodajo Stanovanjskemu skladu RS. Če  ta ponudbe ne bo sprejel, lahko zemljišče občina ponudi drugim kupcem. Ukrep bo nedvomno prispeval k učinkovitejšemu izvajanju stanovanjske politike.

Obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe posebej

Uvaja se dodatna varovalka za  varnejše in bolj transparentno vodenje sredstev  rezervnih skladov.  Če bodo etažni lastniki tako sklenili, bo upravnik izplačila iz rezervnega sklada lahko izvajal le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. 

Znižanje potrebnih soglasij etažnih lastnikov za izboljšave in za gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje

Kot olajšanje sprejemanja odločitev etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah, še posebej glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje, se znižujejo potrebna soglasja za izvedbo posameznih poslov. Hkrati se uvaja pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sprejeti sklep izpodbijal v nepravdnem postopku na sodišču.

Skrajšanje odpovednih rokov najemne pogodbe

V namen skrajšanja postopka odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku v primeru krivdne odpovedi, se skrajšajo odpovedni roki za najemodajalca in za najemnika ter rok za izselitev, ki ga določi sodišče.

Inšpekcijski nadzor

Predlog zakona predvideva razširitev inšpekcijskega nadzora in ukrepanja v primeru posega iz posameznega dela v skupen del  brez soglasij ter določitev izvršbe inšpekcijske odločbe s prisilitvijo z denarno kaznijo.  Inšpekcijske določbe se razširjajo (natančneje so opredeljeni  prekrški  upravnika, tudi nabor prekrškov upravnika je razširjen) - inšpekcija bo tako imela več pooblastil.

Vsebina zakona