Trg nepremičnin
Od drugih dobrin nepremičnine ločijo predvsem njihove visoke cene. Zaradi tega so marsikomu težje dosegljive. Cene se oblikujejo na trgu nepremičnin in se s časom spreminjajo. Ob poznavanju njihovega gibanja in sploh razmer na trgu je lahko prihranek pri nakupu večji kot bi bil sicer. Prav tako je lahko večji tudi dobiček pri prodaji. Interesent za nakup nepremičnine bo na trgu najprej preveril njihovo ponudbo. Na spletnih portalih nepremičninskih agencij, investitorjev novozgrajenih nepremičnin in drugih ponudnikov bo našel razpoložljive nepremičnine s ponudbenimi cenami. V praksi se velikokrat nepremičnina ne proda po ponudbeni, temveč po nižji ceni, za katero se dogovorita prodajalec in kupec.
Za boljši vpogled v razmere na trgu je potrebno pridobiti informacije o cenah preteklih prodaj, ki so jih s sklepanjem pravnih poslov oblikovale pogodbene stranke. Gre za dejansko realizirane oz. pogodbene cene. Podatki o sklenjenih pravnih poslih z nepremičninami na slovenskem trgu nepremičnin se sistematično beležijo v Evidenci trga nepremičnin od leta 2007 dalje.
Evidenca trga nepremičnin
Evidenca trga nepremičnin - ETN je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami in o najemnih pravnih poslih za stavbe in dele stavb. Tako zbrani podatki so bili v prvi vrsti namenjeni množičnemu vrednotenju nepremičnin. S časoma je njihova uporaba ta namen prerasla, zato se danes uporabljajo tudi za izvajanje raznih statistik, analiz in raziskav trga, kot tudi informiranju strokovne in širše javnosti. Cilj ETN je čim kakovostnejše evidentiranje sklenjenih odplačnih pravnih poslov z nepremičninami na slovenskem trgu.
Za vsak posel se v evidenco sporočijo podatki o pogodbenih strankah, poslu samem in predmetu posla (nepremičnini). Najpomembnejša podatka posla sta cena oziroma višina najemnine in datum sklenitve posla, med podatki predmeta posla pa njegova lokacija, vrsta nepremičnine, velikost, pri stavbah pa tudi leto izgradnje. S preverbo sporočenih podatkov se posebej označijo kupoprodajni posli s tržnimi cenami in najemni posli s tržnimi najemninami. Evidenca trga nepremičnin omogoča neposredno spremljanje in primerjavo doseženih kupoprodajnih cen ter najemnin.
Poročanje v evidenco
Poročanje v evidenco trga nepremičnin so dolžni zagotavljati za to posebej določeni zavezanci za poročanje.
Zavezanci za poročanje o sklenjenih kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami so:
- Finančna uprava za posle iz napovedi za odmero davka na promet nepremičnin (DPN),
- prodajalci in lizingodajalci za posle z obračunanim davkom na dodano vrednost (DDV),
- stečajni upravitelji in sodišča za posle v stečajnem in izvršilnem postopku z obračunanim davkom na dodano vrednost (DDV).
Podatke o posameznih kupoprodajnih pravnih poslih morajo zavezanci sporočati mesečno do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem so bili sklenjeni. Izjema je Finančna uprava, ki je dolžna sporočati do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je prejela napoved za odmero davka na promet nepremičnin.
Zavezanci za poročanje o sklenjenih najemnih pravnih poslih s stavbami, deli stavb in njihovimi deli so:
- Finančna uprava za posle sklenjene med fizičnimi osebami (iz podatkov napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem),
- najemojemalci pravne osebe, za posle sklenjene z najemodajalci fizičnimi osebami (štejejo se kot plačniki davka v obračunu davčnega odtegljaja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem),
- najemodajalci pravne osebe ali samostojni podjetniki,
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije ali lokalnih skupnosti,
- najemodajalci, ki so upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastniki lastnikov delov stavb.
Podatke o posameznih najemnih pravnih poslih, morajo zavezanci sporočati mesečno do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem so bili sklenjeni. Izjema je Finančna uprava, ki jih mora sporočati letno do 30. junija za preteklo leto.
Storitve s področja evidence trga nepremičnin
| Naziv storitve | Institucija |
|---|---|
| Geodetska uprava Republike Slovenije | |
| Geodetska uprava Republike Slovenije | |
| Geodetska uprava Republike Slovenije |
Dostop do podatkov
Dostop do podatkov v evidenci je namenjen resnejši uporabi podatkov trga nepremičnin. Z dostopom pridobimo podatke o vseh kupoprodajnih poslih, sklenjenih od leta 2007 dalje, kot tudi o najemnih poslih, sporočenih v evidenco od julija 2013 dalje. Nad tako pridobljenimi podatki lahko izvajamo analize ali jih uporabimo za nadaljnjo obdelavo. Javne podatke evidence trga nepremičnin lahko prevzamete preko aplikacije Javni geodetski podatki (JGP).
Vpogled v aktualne cene nepremičnin
Aplikacija za vpogled v aktualne cene nepremičnin nudi vpogled v osnovne informacije o kupoprodajnih poslih, sklenjenih v tekočem in predhodnem koledarskem letu. Ob izbiri obdobja in vrste nepremičnine se na zemljevidu izrišejo posli. Za območje celotne Slovenije so prikazani zgolj s številom poslov na posameznih regionalnih analitičnih območjih, z ustreznim povečevanjem zemljevida pa se s pikami prikažejo njihove lokacije. Hkrati se izpiše seznam poslov, prikazanih na zemljevidu, z osnovnimi podatki kot so cena, mesec sklenitve, lokacija, vrsta nepremičnine, površina in leto izgradnje.
Poročila o trgu nepremičnin
Poročila o trgu nepremičnin organ vrednotenja v okviru svojih nalog pripravlja in javno objavlja vsaj enkrat letno za preteklo leto. Poročila so oblikovana na podlagi kupoprodajnih in najemnih poslov s tržnimi cenami oziroma tržnimi najemninami. Posle, ki so sicer zbrani v evidenci trga nepremičnin, pa ne izkazujejo tržnih principov, organ vrednotenja pri oblikovanju poročil o trgu nepremičnin ne upošteva. Poročila zajemajo statistične kazalce obsega prometa, gibanja cen ter analize trgov zemljišč, stanovanjskih in poslovnih nepremičnin.
Skozi poročila o trgu nepremičnin organ vrednotenja zagotavlja transparentnost trgov, lahko pa tudi na druge načine seznanja javnost s stanjem na nepremičninskih trgih.