Odločanje etažnih lastnikov

Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov, na ponovljenem zboru lastnikov, s podpisovanjem listine ali elektronskim glasovanjem. Odločitve sprejemajo z več kot 50 %, več kot 75 % ali s 100 % soglasjem.

S soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja. To so predvsem: obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sklenitev in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, odločanje o vplačevanju dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda ter odločanje o skupnem uveljavljanju pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.

Več kot 75 % soglasje je potrebno za sklenitev in spreminjanje pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjem), za izvedbo gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev ter za določitev upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu obvezno.

S soglasjem vseh se sprejemajo sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene ter sprememba namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor.

Izbira upravnika

V večstanovanjskih stavbah, kjer sta več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki izbrati upravnika. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami. V večstanovanjskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna, je lahko upravnik tudi eden od etažnih lastnikov te stavbe, ki ne izpolnjuje pogojev iz prejšnjega stavka. Etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, kjer je upravnik obvezen, s soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih izberejo upravnika in z njim sklenejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik se vpiše v register upravnikov pri upravni enoti.

Etažni lastniki lahko ob določitvi upravnika za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

Določitev upravnika ni obvezna, če ima nepremičnina največ dva etažna lastnika in oziroma ali ne več kot osem posameznih delov. Če želijo etažni lastniki kljub temu določiti upravnika, je potrebno soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov.

Ko je odločitev o upravniku sprejeta in je izbran konkreten upravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli in oziroma ali največ dvema etažnima lastnikoma, veljajo v zvezi z upravljanjem stavbe vse zakonske določbe in pravila, kot sicer veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer je upravnik obvezen.

Upravnik mora izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev stroškov in izterjavo obveznosti, upravljati rezervni sklad in skupni denar, zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Poleg tega upravnik zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi s stavbo, pripravi načrt vzdrževanja, terminski načrt izvedbe in poskrbi za izvedbo načrta, poroča etažnim lastnikom o svojem delu ter jim izstavi mesečne in letne obračune, sprejema plačila etažnih lastnikov in plačuje obveznosti iz sklenjenih pogodb s tretjimi osebami, pa tudi poda letno poročilo o upravljanju objekta. Upravnik ima obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev

Pogodba o opravljanju upravniških storitev ureja razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom. Poleg zakonskih pooblastil se lahko v pogodbi določi še druge pravice in obveznosti. Sklenjena je, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, da njihovi solastniški deleži obsegajo več kot 50 % celotne solastnine.

Pogodbo z upravnikom lahko sklene tudi eden ali več etažnih lastnikov, če mu ali jim takšno pooblastilo podelijo preostali etažni lastniki.

Čas trajanja pogodbe prosto določita obe pogodbeni stranki (pogodba se lahko sklepa za določen ali nedoločen čas).

Pri prvi investitorjevi določitvi upravnika v skladu z zakonom, ki ureja varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, se pogodba o opravljanju upravniških storitev sklene za tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja.

Razrešitev upravnika

Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev sprejmejo etažni lastniki na enak način, kot je določen za izbiro upravnika.

Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece. Z večino po solastniških deležih (potrebnih več kot 50 %) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali na zboru etažnih lastnikov.

Kadar se pogodba o opravljanju upravniških storitev odpoveduje s podpisovanjem listine, vodja postopka glasovanja ugotovi rezultat glasovanja ter ga objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

Odpoved in sklep o odpovedi pogodbe ali njegovo kopijo upravniku vroči eden od lastnikov, ki ga pooblastijo preostali lastniki, priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je pomemben, saj začne takrat teči odpovedni rok. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi sklep o odpovedi pogodbe in povratnica, ki dokazuje njegovo vročitev.

Tudi na ponovljenem zboru je za razrešitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Če na ponovljenem zboru ni prisotno toliko etažnih lastnikov, da njihovi solastniški deleži skupaj sestavljajo več kot polovico solastniških deležev, se lahko večina prisotnih etažnih lastnikov odloči le, da se začne postopek odpovedi pogodbe upravniku. Sam sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa je veljaven le, če ga podpiše večina etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (potrebnih je več kot 50 %).

Skupnost lastnikov in upravnik

Etažni lastniki lahko s 100 % soglasjem sprejmejo sklep, da za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo.

Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo etažni lastniki sprejeti tudi statut. Skupnost lastnikov se vpiše v sodni register.

Skupnost lastnikov je lahko upravnik le na naslovu stavbe, na katero se odločitev nanaša. Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki; predsednik skupnosti lastnikov sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.

Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani solidarno odgovorni.

Zbor lastnikov

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, nadzorni odbor ali etažni lastniki, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot eno petino. Zbor lastnikov se skliče vsaj 14 dni pred zborom, in sicer s pisnim vabilom. Na zahtevo etažnega lastnika, ki v večstanovanjski stavbi ne prebiva, mu upravnik vabilo pošlje po elektronski pošti. Vabilo mora vsebovati dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor odločal.

Zbor lastnikov praviloma vodi upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki ga z večino prisotnih določi zbor oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik, ki je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru. V zapisniku morajo biti podatki o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predlogi sklepov, ki so bili obravnavani, in rezultati glasovanja.

Upravnik prične izvajati sprejete sklepe, navedene v zapisniku zbora lastnikov, ko je zapisnik potrjen.

Če zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino odločijo o sklicu ponovljenega zbora, za katerega mora upravnik posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Lastniki se lahko na zboru, ki ni sklepčen, z večino prisotnih etažnih lastnikov odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine ali elektronskim podpisom. 

Ponovljeni zbor

Etažni lastniki na ponovljenem zboru lastnikov lahko odločajo le o poslih rednega upravljanja. Odločitev je sprejeta, če zanjo glasuje več kot polovica prisotnih etažnih lastnikov (po solastniških deležih). Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora vsebovati vse sestavine, ki so nujne tudi v vabilu za redni zbor, poleg tega pa mora biti v vabilu za sklic ponovljenega zbora navedeno opozorilo, da bo zbor odločal z večino prisotnih po solastniških deležih.

Odločanje s podpisovanjem listine

Etažni lastniki lahko odločajo tudi s podpisovanjem listine. V tem primeru gre za pisno glasovanje, pri čemer s podpisom listine odločajo za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini morajo biti navedeni predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime in priimek lastnika ter datum podpisa listine, ob tem pa še podatek, kakšna večina je potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva objave predlaganega sklepa na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

S podpisovanjem listine se lahko odloča na dva načina: ali en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali pa vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine.

Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, nadzorni odbor ali eden oziroma več lastnikov.

Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.

V stavbah, kjer upravnik ni imenovan, objavi rezultat glasovanja tisti, ki je postopek vodil.

Elektronsko glasovanje

Pri odločanju z elektronskim glasovanjem se smiselno uporabljajo pravila, ki veljajo za odločanje s podpisovanjem listine, pri čemer se predlogi sklepa ob začetku odločanja z elektronskim glasovanjem objavijo na oglasni deski večstanovanjske stavbe ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Kadar se odloča z elektronskim glasovanjem, morajo biti omogočene preveritev identifikacije (istovetnosti) etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja. Odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta.

Lastnik za izjavljanje svoje volje v postopku elektronskega glasovanja uporablja kvalificirani elektronski podpis. Kadar lastniki o predlogih sklepov odločajo z elektronskim glasovanjem, se lahko elektronsko glasovanje dopolnjuje s podpisovanjem listine, pri čemer posamezni lastnik o posameznem sklepu določa le na podlagi enega od prednapisanih načinov glasovanja. 

Nadzorni odbor

Etažni lastniki se sami odločijo za morebitno imenovanje nadzornega odbora. Za imenovanje zadošča soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniških deležev. Etažni lastniki s sklepom imenujejo in razrešijo člane nadzornega odbora ter določijo čas trajanja njihovega mandata.

Praviloma ima nadzorni odbor tri člane, izmed katerih se imenuje predsednika. Etažni lastniki se lahko odločijo tudi za drugačno številčno sestavo nadzornega odbora.

Nadzorni odbor nadzira delo upravnika, določeno v pogodbi o opravljanju upravniških storitev, pripravlja predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, in daje pobude upravniku.

Hišni red

Sprejetje hišnega reda ni obvezno, je pa priporočljivo. Hišni red se sprejme s soglasjem etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži skupno presegajo 50 % lastništva stavbe.

V hišnem redu etažni lastniki določijo temeljna pravila sosedskega sožitja, kot na primer:

• čas hišnega miru,
• pravila uporabe skupnih delov stavbe (način dostopnosti, način uporabe),
• pogoje, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih),
• druga pravila ravnanj,
• določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vložitev izključitvene tožbe,
• način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda.

Rezervni sklad

V večstanovanjskih stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli je ustanovitev rezervnega sklada obvezna.

Sredstva rezervnega sklada vodi upravnik večstanovanjske stavbe na fiduciarnem računu, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Etažni lastniki se lahko odločijo, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

Etažni lastniki lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko izmed etažnih lastnikov določijo tudi njegovega namestnika. Etažnega lastnika in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep upravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Upravnik lahko sredstva rezervnega sklada naloži v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. O tem kam upravnik naloži sredstva rezervnega sklada se lahko upravnik posvetuje tudi z etažnimi lastniki.

Sredstva rezervnega sklada so namenska, skladno z zakonom se smejo porabiti za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v načrtu vzdrževanja, poravnavo stroškov, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Premoženje rezervnega sklada je skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, zato ni mogoče, niti ob prodaji stanovanja, zahtevati vračila vplačanih zneskov.

Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in vanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku, kar izrecno določa Zakon.

Minimalno višino vplačil v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Tako zaradi zakonske določbe, ki opredeljuje vsa vplačana sredstva v rezervni sklad kot skupno premoženje etažnih lastnikov, kot tudi zaradi dejstva, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, četudi jih nekateri ne potrebujejo, je za odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh (100 %) etažnih lastnikov.

Načrt vzdrževanja stanovanjske stavbe

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik v skladu s predpisi o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.

Načrt vzdrževanja vsebuje:

• navedbo vzdrževanih del, ki se bodo opravila;
• oceno potrebnih finančnih sredstev za realizacijo načrtovanih del za stavbo;
• dinamiko izvajanja, če gre za obdobje, ki je daljše od enega leta in
• možne vire financiranja za izvedbo načrta vzdrževanja.

Če so glede načrta vzdrževanja potrebna višja finančna sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, se v načrtu vzdrževanja opredelijo tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in drugi možni finančni viri.

Odločanje o načrtu vzdrževanja se štej za posel rednega upravljanja.

Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del. Upravnik izvrši dela, določena v sprejetem načrtu vzdrževanja stavbe. Če pride pri izvajanju načrta vzdrževanja do časovnega zamika, se lastniki lahko odločijo, da neizvršene naloge postanejo sestavni delo novega načrta vzdrževanja. 

Zavarovanje stavbe

Skladno s Stanovanjskim zakonom sklepanje in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote ter razpolaganje z zavarovalno polico spada med posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Odločitev o sklenitvi zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote zavezuje vse etažne lastnike.

Delitev stroškov v večstanovanjski stavbi

Vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen če se s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili drugače, kot to določa Stanovanjski zakon. 

Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer po površini, številu enot in številu uporabnikov. Natančnejša razdelitev posameznih obratovalnih stroškov po predpisanih merilih je določena v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Pri najemnih stanovanjih je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, razen če najemna pogodba določa drugače, dolžnik vseh preostalih terjatev pa etažni lastnik.

Obratovalni stroški za prazno ali neuporabno stanovanje

V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno, lastnik plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo po številu oseb, obračunajo le za eno osebo.

Pri tem ni pomembno, zakaj je stanovanje prazno, lahko ga lastnik ne uspe oddati v najem, ga uporablja kot drugotno stanovanje ali vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v izvajanju celovite prenove ali pa je neuporabno zaradi dotrajanosti.

Sporočanje podatkov o številu uporabnikov

Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb. Ta hkrati določa, da upravnik na podlagi izpolnjenih obrazcev sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov in brez navedb osebnih podatkov.

Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. Upravnik nato v pisnem opozorilu navedenega lastnika ali najemnika pozove k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. 

Omenjena določba je posledica okoliščin, ko je bilo v posamezni enoti nastanjenih več uporabnikov, kot je bilo znano lastniku ali sporočeno upravniku. Zaradi tega so preostali uporabniki večstanovanjske stavbe plačevali nesorazmerno višje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

Stroški za psa v stanovanju

Lastnike psov se bremeni samo s stroški čiščenja skupnih prostorov, kot so hodniki, dvigala, stopnišča, in sicer za vsakega psa v višini polovice stroška za enega uporabnika, kot določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Za druge hišne ljubljenčke stroški niso predvideni.

Daljše odsotnosti posameznih uporabnikov stanovanja

Pri delitvi obratovalnih stroškov, ki se delijo na število uporabnikov posamezne enote, se upošteva načelo, da teh stroškov ne plačujejo tisti uporabniki, ki imajo v določenem stanovanju stalno ali začasno prebivališče, vendar so zaradi različnih okoliščin dalj časa odsotni. Odsotnost mora biti dokazljiva z uradnimi listinami, in sicer z listino, ki jo izda ustrezna pravna oseba.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb navaja značilne okoliščine, ko se lahko upošteva manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, v praksi pa se kažejo še primeri odsotnosti zaradi: 

• šolskih ali študijskih obveznosti, predloži se potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi študenta v drugo državo ali oddaljen kraj; dijaki in študentje, ki se šolajo zunaj kraja stalnega prebivališča, priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o začasnem prebivanju, na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku,
• redne zaposlitve v drugem kraju, pri čemer uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih, predloži se potrdilo delodajalca,
• opravljanja službenih obveznosti, predloži se potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug, oddaljen kraj, drugo državo,
• zdravljenja v bolnišnici ali toplicah z napotitvijo zdravnika, predloži se potrdilo zdravnika in potrdilo ustanove, ki je zdravljenje ali rehabilitacijo izvajala,
• začasnega ali trajnega odhoda v dom za starejše, predloži se potrdilo ustanove,
• prestajanja zaporne kazni, predloži se potrdilo ustanove.

Za spremembo števila uporabnikov posamezne enote ni mogoče šteti več kot 15-dnevne odsotnosti uporabnika, če je ta nastala zaradi:

• preživljanja dopusta zunaj kraja bivanja – letni dopusti, potovanja, toplice,
• odsotnosti zaradi lastne odločitve – bivanje pri sorodnikih, prijateljih, na vikendu, 
• odsotnosti od doma zaradi vsebine dela – razna terenska dela, avtoprevozništvo.

Inšpekcijski nadzor

Inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju izvajajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije.

Nadzor nad izbranim upravnikom izvajajo etažni lastniki, ki lahko imenujejo tudi nadzorni odbor. Ena glavnih nalog nadzornega odbora je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Če upravnik krši določila pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali določila zakona, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe in izberejo novega upravnika. Če menijo, da jih je upravnik s svojim delom oškodoval, lahko sprožijo tudi odškodninsko tožbo.