Učinkovito izvajanje strategij

Zemljiška politika je eden izmed ključnih vzvodov, s katerim lahko zagotavljamo izvrševanje prostorsko vezanih strategij in razvojnih programov. Z zemljiško politiko tako ustvarjamo prostorske pogoje za učinkovito gospodarjenje z nepremičninami, delovanje trga zemljišč in posledično vzdržen prostorski razvoj.

Zemljiško politiko lahko izvajamo aktivno, če je podprta z medsebojno usklajenimi upravno zakonodajnimi ukrepi, finančnimi ukrepi in prostorsko načrtovalskimi ukrepi.

Inštrumente za izvajanje aktivne zemljiške politike ter upravne in finančne ukrepe, ki omogočajo izvajanje razvojnih odločitev v prostoru, oblikujemo in razvijamo na Ministrstvu za okolje in prostor. Z ukrepi zemljiške politike na ravni države in občin omogočamo uresničevanje ciljev prostorskega razvoja in usmerjamo razvoj poselitve ter zagotavljamo učinkovito gospodarjenje s prostorom kot virom.

Gospodarjenje z zemljišči v javnem interesu je nujno, saj s tem dopolnjujemo prostorsko načrtovanje in zagotavljamo usklajenost ponudbe stavbnih zemljišč z razvojnimi potrebami. S tem omogočamo zadovoljevanje potreb tako prebivalstva, gospodarstva  kot drugih interesov.

Obstaja več ukrepov za izvajanje aktivne zemljiške politike, ki se jih občine in država lahko poslužujemo:

Razvoj stavbnih zemljišč

Razvoj stavbnih zemljišč zajema:

• razvojne stopnje
• opremljanje zemljišč
• komasacija

Z razvojem stavbnih zemljišč zagotavljamo zadostne količine urejenih zazidljivih zemljišč primernih za gradnjo objektov (stanovanjski, poslovni, gospodarski, družbeni namen in podobno.). Stavbna zemljišča razvijamo na takšen način, da jih ustrezno komunalno opremljamo, prilagajamo parcelno strukturo načrtovanim prostorskim ureditvam in jih posledično razvrščamo v ustrezne razvojne stopnje, ki izkazujejo potencial posameznega zemljišča in možnost izvedbe načrtovanih investicij.

Varovanje zemljišč

Varovanje zemljišč zajema:

• gradbena dela
• soglasje za spreminjanje meje parcele

Z ukrepi varovanja stavbnih zemljišč predvsem varujemo pridobljene pravice. Tako preko inštrumenta gradbene parcele stavbe pravno povezujemo z zemljišči, ki jih potrebujejo za svoje delovanje. S soglasjem za spreminjanje meje parcele pa na določenem območju zagotavljamo parcelno strukturo, ki je skladna z določili prostorskega akta.

Pridobivanje zemljišč in pravice na njih

Pridobivanje zemljišč in pravice na njih zajema:

• načrt priskrbe
• predkupna pravica
• razlastitev

Z upravnimi ukrepi pridobivanja zemljišč in pravic na njih lahko občine in država pridobivajo lastninsko in druge pravice na zemljiščih, za potrebe izvajanja prostorskih ureditev v javnem interesu. Eden od inštrumentov je predkupna pravica države ali občine.

Finančna sredstva zemljiške politike

Finančna sredstva zemljiške politike zajemajo:

• komunalni prispevek
• taksa za neizkoriščena zemljišča

Finančni inštrumenti zemljiške politike predstavljajo pomemben vir proračunskih sredstev za razvoj stavbnih zemljišč. Tako komunalni prispevek predstavlja plačilo dela stroškov gradnje komunalne opreme, ki ga zavezanec plača občini, in je namenski vir financiranja gradnje komunalne opreme. S takso na neizkoriščena zemljišča lahko občine spodbujajo lastnike urejenih zazidljivih zemljišč k aktivaciji takšnih zemljišč. V okviru finančnih ukrepov pa do uveljavitve davka na nepremičnine ostaja tudi nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki je izvirni prihodek občin ter dajatev za posredno obremenjevanje prostora kot omejene dobrine prek zemljišča, na katerem je zgrajen oziroma je predviden objekt.

Prenova in urejenost prostora

Prenova in urejenost prostora zajema:

• ukrepi pri prenovi
• odreditev vzdrževanja

K trajnostno naravnanemu prostorskemu razvoju prispeva ukrep prenove obstoječega stavbnega fonda, ki spodbuja obnove obstoječih objektov pred  posegi na nova nepozidana stavbna zemljišča.

Raba javnih površin in grajeno javno dobro

Pomembno pa je tudi zagotavljanje ustrezne urejenosti prostora za omogočanje splošne rabe prostora in varovanje grajenega javnega dobra.

Razvojne stopnje stavbnih zemljišč

Nepozidanim stavbnim zemljiščem se določijo razvojne stopnje, ki se vodijo v evidenci stavbnih zemljišč.

Razvojne stopnje

1. razvojna stopnja: nezazidljivo zemljišče
   Zemljišča niso predvidena za gradnjo stavb oziroma različni pravni režimi začasno ali trajno ne dopuščajo gradnje stavb. Takšna zemljišča so praviloma namenjena gradnji gospodarske javne infrastrukture, zelenim ureditvam ali razbremenitvenim conam in podobno.
2. razvojna stopnja: prostorsko neurejeno zemljišče
   Zemljišča praviloma niso prostorsko podrobneje načrtovana, torej bodo na njih izpolnjeni pogoji za gradnjo stavb šele, ko bo sprejet na primer občinski podrobni prostorski načrt (OPPN) ali drug prostorsko izvedbeni načrt oziroma se takšna zemljišča nahajajo v komasacijskem območju.
   
3. razvojna stopnja: neopremljeno zemljišče
   Da bo na takšnih zemljiščih mogoča gradnja stavb jih je treba še ustrezno komunalno opremiti z manjkajočo komunalno opremo (na primer vodovod, kanalizacija, cesta in podobno). 
4. razvojna stopnja: urejeno zazidljivo zemljišče
   Na takšnih zemljiščih je dopustna gradnja stanovanjskih in ne-stanovanjskih stavb, so komunalno opremljena, izpolnjujejo pogoje prostorsko izvedbenih pogojev glede velikosti, oblike in na njih niso vzpostavljeni takšni pravni režimi, ki bi onemogočali gradnjo stavb.
   

Razvojne stopnje se določajo na podlagi vrednotenja parametrov stanja, ki so odvisni od:

• regulacije zemljišča s prostorskimi akti, drugimi sorodnimi predpisi ali splošnimi akti;
• opremljenosti z gospodarsko javno infrastrukturo;
• obstoja in statusa pravnih režimov na zemljišču;
• dejanskega stanja.

Področja uporabe razvojnih stopenj stavbnih zemljišč

Prostorsko načrtovanje (bilanca stavbnih zemljišč, spremljanje stanja prostora)

Na podlagi vzpostavljene evidence imajo prostorski načrtovalci možnost pripraviti ustrezne ovrednotene analize stanja prostora. Tako je mogoče poenotiti vhodne podatke in strokovna izhodišča za pripravo prostorskih aktov in na podlagi enotnih meril načrtovati posege. Evidenca bo vplivala na dvig kvalitete prostorskih aktov in omogočila pregled le teh na podlagi kvantitativnih podatkov. Občine bodo lahko zemljišča v višjih razvojnih stopnjah nadalje razvijale in spodbujale izkoriščanje njihovega potenciala, medtem ko bi zemljišča v nižjih razvojnih stopnjah, zaradi nezmožnosti uporabe lahko tudi »vračale v primarno rabo« (kmetijska ali gozdna zemljišča). Takšen sistem bi lahko nadgradili z ukrepi zemljiške politike, s katerimi bi usmerjali in stimulirali razvoj zemljišč z visoko razvojno stopnjo, z zemljišči z nizko razvojno stopnjo pa upravljali z večjo previdnostjo, predvsem glede tveganega kratkoročnega investiranja v razvoj teh zemljišč.

Ekonomika prostora (načrtovanje komunalnega opremljanja in finančno načrtovanje)

Občine načrtujejo komunalno opremo s prostorskimi akti in programi opremljanja stavbnih zemljišč. Na podlagi vzpostavljene evidence bo mogoča lažja ocena potreb po novi komunalni opremi in opredelitev stroškov komunalnega opremljanja. Z evidenco zazidanih in nezazidanih zemljišč je mogoče poenotiti ocene prostih površin, ki predstavljajo vhodi podatek in vplivajo na upravljanje stavbnih zemljišč in opremljanje, posledično pa tudi na višino komunalnega prispevka. Tako ne prihaja do podvajanja analiz, ki se ločeno pripravljajo za prostorske akte in programe opremljanja, rezultati pa so bolj stabilni in primerljivi.

Podlaga za izvajanje različnih ukrepov zemljiške politike

Občine izvajajo zemljiško politiko s pomočjo finančnih in prostorskih ukrepov. Za učinkovito izvajanje zemljiške politike je treba povezati razvojne stopnje nezazidanih stavbnih zemljišč z ukrepi zemljiške politike. Tako lahko občine identificirajo posamezna problematična ali potencialna zemljišča in stimulirajo posamezne ukrepe (na primer ukrep komasacije na zemljiščih v višji razvojni stopnji) ali uvedejo finančni mehanizem (na primer akontacijo komunalnega prispevka na komunalno opremljenih zemljiščih) in si tako povrnejo del vloženih sredstev.

Večja varnost investitorjev

Razvojna stopnja izkazuje potencial in razvitost stavbnega zemljišča, kar investitorjem daje pomembne informacije pri časovnem in finančnem načrtovanju svoje investicije.

Vrednotenje zemljišč

Razvojna stopnja je pokazatelj potenciala posameznega zemljišča (potencial določen na podlagi dejanskega stanja opremljenosti, prostorskega načrtovanja in omejitev v prostoru), zato bi teoretično in praktično navedena dejstva v prostoru morala vplivati tudi na vrednost stavbnih zemljišč.

Opremljanje stavbnih zemljišč in komunalni prispevek

Gospodarska javna infrastruktura ima pomembne oskrbne in razvojne funkcije, zato je ustrezen in usmerjen razvoj v prostoru možno zagotoviti le ob upoštevanju dostopnosti javne infrastrukture, zadostne zmogljivosti obstoječe javne infrastrukture, njenim obnavljanjem in vzdrževanjem, z ustreznim načrtovanjem javne infrastrukture v izvedbenih prostorskih aktih in aktivnim opremljanjem stavbnih zemljišč.

Z opremljanjem stavbnih zemljišč zagotavljamo ustrezno komunalno opremo (ceste, javno vodovodno omrežje, javno kanalizacijsko omrežje in podobno), ki bo omogočala izvedbo in kasnejšo uporabo načrtovanih prostorskih ureditev. Opremljanje stavbnih zemljišč je posledica načrtovanja razvoja poselitve v prostorskih aktih, zanj pa so pristojne občine. Opremljanje stavbnih zemljišč občine načrtujejo s programom opremljanja. Program opremljanja stavbnih zemljišč je pravni akt s katerim se določi območje opremljanja, novo komunalno opremo in drugo gospodarsko javno infrastrukturo, roke v katerih bo izvedeno opremljanje zemljišč in podlage za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo. Program opremljanja sprejme občinski svet z odlokom.

Izboljšanje opremljenosti zemljišča nastopi, če se zemljišče opremi z dodatno vrsto komunalne opreme, ki je na stavbnem zemljišču prej ni bilo (na primer v naselju se zgradi kanalizacijsko omrežje).

Komunalni prispevek je eden izmed finančnih virov za izvajanje ukrepov zemljiške politike. Je edini sistemski vir za financiranje gradnje komunalne opreme. Komunalni prispevek za novo komunalno opremo je prispevek za povračilo dela stroškov izgradnje komunalne opreme, ki ga zavezanec plača občini. Komunalni prispevek za obstoječo komunalno opremo je prispevek za obremenitev obstoječe komunalne opreme, ki ga zavezanec plača občini. Določitev podlag za odmero komunalnega prispevka in odmera komunalnega prispevka je v pristojnosti posamezne občine. Občine določijo podlage za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo v programu opremljanja, podlage za odmero komunalnega prispevka za obstoječo pa v odloku o podlagah za odmero komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo. S plačilom komunalnega prispevka si zavezanec pridobi pravico do priključitve oziroma uporabe komunalne opreme.

Občina odmeri komunalni prispevek z odmerno odločbo. Komunalni prispevek se lahko odmeri le za komunalno opremo.  Med to sodijo:

• objekti grajenega javnega dobra: občinske ceste, javna parkirišča, otroška igrišča, zelene in druge javne površine;
• objekti in omrežja infrastrukture za izvajanje obveznih lokalnih gospodarskih javnih služb varstva okolja po predpisih, ki urejajo varstvo okolja: vodovodno omrežje, kanalizacijsko omrežje in objekti za opravljanje obvezne občinske gospodarske javne službe zbiranja, obdelave in odlaganja komunalnih odpadkov;
• objekti in omrežja infrastrukture za izvajanje izbirnih lokalnih gospodarskih javnih služb po predpisih, ki urejajo energetiko: plinovodno omrežje in omrežje za daljinsko ogrevanje in hlajenje.

Prejeta sredstva iz naslova plačila komunalnega prispevka morajo občine namensko porabiti za financiranje gradnje komunalne opreme.

S plačilom komunalnega prispevka so poravnani vsi stroški priključevanja objekta na opremo razen gradnje tistih delov priključkov, ki so v zasebni lasti. Stroški gradnje priključkov na komunalno opremo pripadajo investitorju.

V uporabi do sprejetja novih podzakonskih predpisov:

Soglasje za spreminjanje meje parcele

Soglasje za spreminjanje meje parcele je ukrep zemljiške politike s katerim na določenem območju zagotavljamo in vzdržujemo takšno parcelno strukturo, ki je skladna z določili prostorskega akta.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je izvirni prihodek občin in je dajatev za posredno obremenjevanje prostora kot omejene dobrine prek zemljišča, na katerem je zgrajen oziroma je predviden objekt.

V okviru finančnih ukrepov zemljiške politike NUSZ ostaja v veljavi do uveljavitve davka na nepremičnine.

Sistematični naknadni nadzor nad izvajanjem predpisov s področja nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ) je Ministrstvo za okolje in prostor začelo izvajati v letu 2017. Nadzor se izvaja na podlagi 64. člena Zakona o državni upravi, oziroma 88.a člena Zakona o lokalni samoupravi. Namen letnih akcij nadzora je predvsem slediti načelu izboljšanja predpisov občin s področja NUSZ in njihova uskladitev z veljavno zakonodajo.